アメリカ不動産投資スクール 【第9回】アメリカ駐在中に投資物件を買うメリットとは？
当サイトをご覧の皆様のなかには、現在アメリカに駐在中の方も多いと思います。「駐在中に家を買って、帰国後に貸せたらいいな。」と漠然と考えていらっしゃる方もいるのではないでしょうか。そこで、今回は駐在中に投資物件を買うメリットとその方法について説明します。
最大のメリットは、アメリカでローンを組めること
駐在中、つまりアメリカの居住者であるうちに家を買っておく最大のメリットは、何と言ってもアメリカの銀行でローンが組めることです。現金で購入するのでない限り、これはとても重要です。しかも、駐在中は一般的に収入が優遇されているので、高額の融資を受けることも可能です。ローンを組むことで大きな節税メリットやレバレッジ効果が享受できます。赴任直後はクレジットヒストリーがないために購入を諦めていた方もいるかもしれませんが、クレジットヒストリーがなくてもつくローンもあります。
正しい物件、ロケーション選び
実際に自分の目で見て、肌で感じた上で、正しいロケーション選び、物件選びができます。住んでいる人にしかわからない地域の裏情報や学校情報も入手できます。特に、正しいロケーション選びは不動産選びの最大のポイントです。それを周りの意見に左右されず、自分で判断できるのは大きな強みと言えます。
資産の分散でリスクヘッジ
世界経済が変動する今、リスク管理という意味でも日本以外の国に資産を持つ方が増えています。ドルはやはり安定しているという見方が多数で、エリアにもよりますが、比較的天災の少ないアメリカでは家の耐用年数が長く、よく手入れされた家は価格が上昇する傾向にあります。
まずは自宅として購入、帰国後に賃貸として運用
ローンを組んで自宅を購入すると、ローンの金利部分と固定資産税は所得税控除の対象となります。たとえば年収9万ドル、累進課税率が30％の方の場合、ローンの金利部分、及び固定資産税の支払いが年間2万ドルとすると、年間6千ドル、毎月500ドルの節税となります。
そして、帰国後に物件を貸し出す場合、まずは信頼できる管理会社を見つけることが大事です。遠隔での賃貸物件運用となるため、米国在住中に納得のできる管理会社を探し、帰国後も入居者付け、家賃の回収、物件の管理・修繕等スムーズに行える管理会社を選定しましょう。弊社では、物件探しから購入、管理、売却までトータルにサービスを提供しています。興味のある方はお気軽にお問合せください。
帰国後3年以内に売却して売却税を最小限に抑える
一方で、売却税（キャピタルゲイン税）を最小限に抑える方法もあります。過去5年のうち2年以上、主たる住居として使用している場合、独身で25万ドル、夫婦合算で50万ドルまでの売却益に対して税金控除を受けられます。例えば夫婦で50万ドルで購入、自宅として5年住んだ物件が100万ドルで売れた場合、通常50万ドルにｔ対して掛かる売却益税がゼロになるため、売却益を最大化できます
アメリカでの確定申告義務
アメリカでは、賃貸物件を持つ外国籍のオーナーは、確定申告が義務付けられています。駐在中に購入した物件を日本に帰国後、賃貸しているオーナーさんも例外ではありません。賃貸収入から経費を差し引いた純利益に対して所得税が掛かる仕組みで、毎年申告しなければならず、期日内に申告しないと罰金を科せられますので、注意が必要です。
弊社では、アメリカの不動産投資に関する個別相談も行っていますので、ご興味のある方は、お気軽にお問合せください。
