アメリカ不動産投資スクール 【第8回】物件購入プロセスにおける注意点
物件の購入フローについては、基本的には日本と同様ですが、アメリカならではの手続きもあります。特に、海外の投資家がアメリカの物件を買い付ける際の注意事項について今回は解説していきます。まず、物件購入までの主な流れは下記の通りです。
【物件購入までの主な流れ】
１．購入条件の整理
２．不動産会社へ問合せ
３．物件見学
４．ローン事前審査手続き
５．オファー（購入の意思表示）を出す
６．売買契約（Sales Contract）を結ぶ
７．ローン申込
８．クロージング前の諸手続き（権原保険調査、管理組合承認、インスペクション）
９．クロージング（決済）
次に、「アメリカならでは」、「海外投資家ならでは」の注意点を見ていきます。
買主は不動産会社に仲介手数料を払わなくて良いって、ホント？
日本では、買主が売買成約時に不動産会社へ仲介手数料（売買価格の3％＋6万円＋消費税）を支払うのが通例ですが、アメリカの商習慣では売主が仲介手数料を払うため、買主が仲介手数料を払う必要がありません。なので、自分専用のエージェントを雇う方が自力で探すより高い効果が見込めます。
例えば、マンハッタンでは不動産協会の取り決めで専任物件情報は全社間で共有するため、複数の担当者を雇っても、見学できる物件は同じです。信頼できる担当者をひとり選ぶ方が、複数の担当者と見るより効率的で、信頼関係も築け、結果的により良い物件、または条件での購入につながるでしょう。
購入する物件が決まったら、クロージングのための代理人を立てる
わざわざ渡米して、クロージングに出席する海外投資家は少数派です。一般的には、権限を委任された弁護士が代わりにサインをします。その際、Power of Attorney（権限委任状）に署名をする必要があります。 このPower of Attorneyには、必ず公証（Notarization）が必要とされています。公証人の有資格者は、アメリカ国内では銀行の窓口や公的機関にいるため、身分証明書を提示し、その場で必要な書類に署名するだけの簡単な手続きです。
日本で公証をもらうためには、アメリカ大使館か公証役場に行く必要があります。アメリカ国外で公証を得る場合には、同時に「アポスティーユ」と呼ばれる外務省の公印証明が必要です。大使館では公証と同時にアポスティーユが発行されますが、公証役場の東京都、神奈川県および大阪府以外では別途手続きが必要となります。また、タイトル保険会社によっては、大使館の公証でないと認めない場合もあるため、事前に確認が必要です。
契約書への署名と頭金の送金
売買契約書は、弁護士間での内容交渉が終わった後、買い手側が先に署名をします。頭金を送金するタイミングは、契約書の署名と同時です。中古物件の場合は購入価格の約10%、新築の場合はデベロッパーによって異なりますが、10％～30%程度となります。建築途中の新築の場合は契約書署名時に10%、その後数ヵ月後にさらに15%、というスケジュールになっている場合があるため、最後の送金も含めると最大で3回に分けて送金することもあります。
不動産購入は大きな金額が動くため、為替のタイミングを注視し、レートの良い時期にまとめてドルに換えておくことをお勧めします。頭金の送金先は「弁護士エスクロー口座」です。エスクロー口座とは、取引の一時金を預ける信託口座のことで、クロージングの日まで預けておきます。
審査用書類の準備
コンドミニアムを購入する場合には、管理組合に提出する書類の準備が必要です。銀行口座の残高証明や雇用証明が中心となります。特に初めての方には、契約書の理解、管理組合の書類準備を自力で行うのは大変かもしれません。その場合は、専門業者への相談をお勧めします。
残金の送金
現金で購入する場合、残金（最終金額）の送金はクロージングの1週間前から3日前を目安に行ないます。購入経費の詳細、コモンチャージ（共益費）や固定資産税の日割り計算が行なわれ、最終的な送金額が決定すると、弁護士から暫定的なクロージングステートメント（最終計算書）が送られてきます。アメリカの売買では、クロージング予定日から実際のクロージングがずれることが多々あります。この金額に基づいて送金しますが、クロージング当日に再計算したり、細かい費用が発生することもよくあるため、通常はやや多めに送金します。現金ではなく、ローンで物件を購入する場合もあると思いますが、ローンについては、次回以降で詳しく説明します。
弊社では、新築の未公開物件も取り扱っています。アメリカの不動産投資にご興味のある方は、お気軽にご相談ください。
