【最新マーケット情報｜ロサンゼルス】 eコマースの急成長で活況のロサンゼルス倉庫マーケット

 

eコマースの拡大に伴い、商品を収納・保管・配送するための物流施設の需要が全米で急増しています。eコマース専用の物流施設は一般的に、街に構える小売店の３倍ものスペースを必要とすることも要因となっています。そのため、新しい物流施設の建設が各地で進んでいるにもかかわらず、全米で見ると空室率は低下傾向にあります。

こうした中、物流施設の多くは設備が古く、現代のニーズに合ったものでないことがネックになっています。2000年以前に建設された物流施設は全体の89%を占めていますが、その多くが、土地代、税金、労働力が安く確保できるような郊外に建設されています。概して天井が低くトレーラー専用のドックも少なく、駐車スペースや従業員の業務スペースも狭い作りになっています。築50年を超えるものは計10億平方フィートに上り、天井は最新施設の32～40フィートに対して20フィートもありません。

ところが、こうした古い施設では一日でも早く配送ができるように、というテナントのニーズに応えることが難しくなってきました。そのため、近年、大都市圏へのアクセスが良く、規模も従来の３倍と大型で、最新のテクノロジーが導入された物流施設が建設されています。

こうした中、近年注目を集めているエリアがあります。カリフォルニア州ロサンゼルス市の中心部から60～90キロほど東に位置するインランド・エンパイア（リバーサイド市、サンバーナーディーノ市、オンタリオ市を中心とするエリア）です。物流施設の平均築年数は全米平均で34年となっていますが、ニュージャージー州北部はニューヨークの近郊でニーズの高まりから新築物件が増えているものの、全米で最も平均築年数が古く57年、一方、インランド・エンパイアは最も平均築年数が浅く20年と新しい物件が多くなっています。

同地では現在、1,980万平方フィートを超えるエリアで物流施設の建設が進められています。供給も増えていますが、需要も高いので、賃貸倉庫物件の空室率は4.4％と、昨年と比べても低い水準で推移しています。新設施設が市場に出回ったことで、賃料は第2四半期の終わりで１平方フィート当たりの月額で$0.72と、昨年に比べ10%を超える上昇率を記録。投資も盛んで、足元の売買取引量は昨年の倍、価格は１平方フィート当たり$120（キャップレートは5.3％）と、3年前の$88から36％もの上昇率を記録しました。新設施設への需要の高まりから競争が激化しつつあるので、購入もしくはリースをお考えの際には、ニーズに合う新しい施設を探すことはもちろん、条件交渉するために十分な時間を取りつつ、スピーディーに動くことが重要です。

 

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