アメリカ不動産投資スクール 【第6回】米国不動産に投資するなら知っておきたい優遇税制
不動産投資家に嬉しい制度
不動産投資のしやすい環境が整っているアメリカでは、税制面でも優遇措置があります。今回は、不動産売却益、固定資産税の優遇制度である「1031 Tax Exchange」と「421-a Tax Abatement」という2つの税制について簡単に説明します。
再投資資金を手元に残せる「1031 Tax Exchange」
まず、不動産投資家にとって便利な税制度と言えば、通称1031 Tax Exchangeと呼ばれる不動産売却益にかかる税金の繰り延べ制度です。
通常、投資物件を売却した際には、売却益に対しキャピタルゲイン税を支払う義務があります。1年以上の長期保有の場合には、売却益税（ニューヨーク市の場合では、連邦税、州税、市税の総額で25%～35%）が課せられます。これでは売却益を元手に、より大きな投資物件を購入しようとしても、再投資できる金額が目減りしてしまいます。
この税金分を繰り延べする制度として、前述の1031 Tax Exchangeを利用することができます。ただしこの制度を利用するためには、主に下記の2つの条件を満たす必要があります。
（1）売却物件のクロージングから45日以内に買い換え物件を指定すること
（2）売却物件のクロージングから180日以内に買い換え物件のクロージングを完了させること
一般的な買い換えの場合、買い換え物件は3件まで指定することができます。通常、先に売却を行ってから買い換え物件を購入しますが、先に買い換え物件を見つけて後で売却することもできます。この制度は投資用物件であれば同じ種類である必要はなく、例えばホテルから商業施設へ、オフィスビルから集合住宅へ買い換えることができます。また、同じ州内で完結する必要もなく、ハワイからニューヨーク、カリフォルニアからテキサスなど、アメリカ国内であればどこでも可能です。
利用回数に制限もないので、何回でも繰り延べができ、投資物件をどんどん大きなものに買い換えることが可能です。ただ、この制度は投資用不動産に限っているため、自宅やセカンドハウスに使うことはできません。また、買い換え物件が売却物件より安い場合は差額にキャピタルゲイン税がかかります。
固定資産税が優遇措置される「421-a Tax Abatement」
また、421-a Tax Abatementという固定資産税を減税する優遇措置もあります。不動産情報を見ていると、新築物件によくTax Abatement 421Aと書いてあることがあります。これは集合住宅の購入や新築物件の建設を促進するために、ニューヨーク市が設けている固定資産税優遇措置の一つです。優遇される期間は場所によって異なりますが、10年から25年というのが一般的です。
10年間の優遇措置の場合、Tax Abatementの適用開始から最初の2年間は固定資産税がほぼゼロに近い非常に低い金額に設定されており、その後、2年ごとに20%ずつ上昇します。10年後に優遇措置が満了し、通常の固定資産税に戻ります。期間はマンハッタンでは10年間のものが多いのですが、ハーレムやブルックリンなどでは最長で25年間の優遇を受けている物件もあり、10年以上の長期に渡ってランニングコストが低く抑えられるメリットがあります。
物件の購入を検討されている方は、その物件がこの税制優遇を受けているのか、受けているのであれば、適用期間についてご確認ください。また、この優遇のタイミングを物件の買い時、売り時の一つの目安にされると良いでしょう。
なお、最近ニューヨークで最も注目を集めている大手ディベロッパーRelated社による大規模開発プロジェクト、Hudson Yardsの高級高層マンションの販売がこの秋開始されました。2018年に完成する予定ですが、当該物件は20年間のこの税制優遇措置を受けており、固定資産税が12年間は非常に低く抑えられています。Hudson Yardsは、最先端のデザインとテクノロジーを駆使した住居、オフィス、ホテル、商業施設、アートスペースが集まる、一大開発エリアとなっており、今後の動向にも注目が集まっています。 当物件にご興味のある方は、お気軽にお問合せください。
