アメリカ不動産投資スクール 【第1回】日本での不動産投資との違いは？
中古物件の価格が落ちないって、ホント！？
アメリカ人は、平均で7年に一度家を買い換えると言われています。ニューヨークを例にとると、まずは独身時代にマンハッタンにスタジオを購入、結婚を機にワンベッドルーム。そして、子供ができると郊外の小さな一戸建。子供の数が増えるとさらに大きな家に住み替え。その後、子供が巣立つとマンハッタンのワンベッドルームに戻るといった感じです。
つまり家は一生に一度の買い物でなく、環境に応じて買い換えるものという考えのため、常に中古物件の需要があり、中古物件の価格もマーケットに応じて上がったり下がったりしながら、長期的にはインフレーションと共に値上がりします。従って、新築で購入した物件を20年後に売ると、購入した時の2～3倍になっているといったことが起こり、立派な資産形成が実現できます。中古物件の価値が殆ど無くなる日本との大きな違いです。
減価償却で大幅に節税が可能
アメリカでは土地建物比が日本と逆で、土地が2割、建物が8割、建物部分（8割）を27.5年で均等償却します。日本の場合は構造によって耐用年数が異なり、マンハッタンのコンドのように鉄骨鉄筋コンクリートの場合、建物部分（2割）を47年で償却するため、償却額が大きく違ってきます。たとえば1ミリオンのコンドミニアム（鉄骨鉄筋）の場合、償却額に下記の違いが出てきます。
アメリカ： $1,000,000 x 80% /27.5 = $29,091/ 年
日本 ： $1,000,000 x 20%/47 = $4,255/年
日本からの直接投資の場合、米国不動産投資で出た損は日本の収入と損益通算できますので、節税につながります。古いビルはさらに大きな節税につなげることも可能です。（古いビルでも改装済みの場合、家賃収入は新築と同じくらいを見込めます。）
